ก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์
- เข้าตรวจบ้านหรือห้องชุด หากมีรายการที่ต้องทำการแก้ไขให้แจ้งผู้ประกอบธุรกิจดำเนินการแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนเข้าโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีการทำกันเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมถ่ายภาพเก็บไว้เป็นหลักฐาน ทั้งนี้ข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นกับบ้าน/ห้องชุด ที่ผู้บริโภคจะอ้างเป็นเหตุในการปฏิเสธที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์นั้น ต้องถึงขนาดที่ไม่สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ หากเป็นกรณีอื่นให้คู่กรณีบันทึกรายละเอียดรายการข้อบกพร่องทั้งหมดไว้เป็นหลักฐานเพื่อดำเนินการซ่อมแซมจนแล้วเสร็จภายหลังจากที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วโดยให้ปรากฎข้อความว่า หากไม่ดำเนินการ ให้ผู้บริโภคเป็นผู้ดำเนินการเองโดยให้ผู้ประกอบการธุรกิจเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย
- การนัดโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนใหญ่ผู้ประกอบธุรกิจจะเป็นฝ่ายมีหนังสือนัดโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้บริโภค ซึ่งเป็นหน้าที่ผู้บริโภคที่จะต้องตรวจสอบว่าได้รับหนังสือจากผู้ประกอบธุรกิจหรือไม่ หากผู้บริโภคละเลยไม่ตรวจสอบหนังสืออจากผู้ประกอบธุรกิจ จนเป็นเหตุให้ไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดนัด ผู้บริโภคจะตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา และผู้ประกอบธุรกิจจะใช้สิทธิในการรับเงินที่ผู้บริโภคชำระไปทั้งหมด
- ผู้บริโภคต้องทำการนัดวันโอนกับสถาบันการเงินที่ผู้บริโภคได้ยื่นขอสินเชื่อไว้
หลังจากรับโอนกรรมสิทธิ์
- เมื่อผู้บริโภครับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และเกิดความชำรุดบกพร่องขึ้นภายหลัง – ความชำรุดบกพร่องทั่วไป ผู้บริโภคสามารถเรียกร้องให้โครงการเข้าทำการแก้ไขได้ ภายในระยะเวลา 1 ปี นับแต่รับโอนกรรมสิทธิ์ – ความชำรุดที่มีผลกระทบกับโครงสร้างหลัก ผู้บริโภคสามารถเรียกให้
- ผู้ประกอบธุรกิจไม่ดำเนินการตามที่ได้โฆษณาไว้ ภายหลังจากที่ผู้บริโภครับโอนกรรมสิทธิ์ หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ดำเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคภายในโครงการตามที่ได้โฆษณา เอกสารประกอบการขายที่ผู้บริโภคเก็บรักษาไว้ ตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อขาย จะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคเป็นอย่างยิ่งในการดำเนินคดีกับผู้ประกอบธุรกิจเพื่อดำเนินการก่อสร้างหรือชดใช้ค่าเสียหาย
สิ่งที่ผู้บริโภคควรทำ
- หากผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจยังไม่แก้ไขรายการที่ชำรุดบกพร่องให้เรียบร้อยซึ่งผู้บริโภคยังไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธ์ได้ แต่ผู้ประกอบธุรกิจได้มีหนังสือนัดวันโอนกรรมสิทธ์มายังผู้บริโภคแล้วให้ผู้บริโภคมีหนังสือไปยังผู้ประกอบธุรกิจแจ้งสาเหตุที่ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินตามกำหนดนัดของผู้ประกอบธุรกิจ และแจ้งกับเจ้าพนักงานที่ดินถึงสาเหตุที่ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ หากไม่ดำเนินการดังกล่าวผู้บริโภคจะตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา และผู้ประกอบธุรกิจจะใช้สิทธิในการริบเงินที่ผู้บริโภคชำระไปทั้งหมด
- หากผู้ประกอบการก่อสร้างล่าช้า ทำให้ผู้บริโภคเกิดสิทธิในการเรียกเบี้ยปรับล่าช้าแต่ผู้ประกอบธุรกิจปฏิเสธที่จะชดใช้เบี้ยปรับล่าช้าให้แก่ผู้บริโภค ให้ผู้บริโภคมีหนังสือขอสงวนสิทธิ์ในการเรียกเบี้ยปรับล่าช้าส่งมอบให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจในเวลารับโอนกรรมสิทธิ์
คำแนะนำในการเลือกซื้อบ้าน/ห้องชุด
ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อ
- พิจารณาทำเล ที่ตั้งของโครงการ ผู้บริโภคต้องหาข้อมูลเบื้องต้นของบ้าน/ห้องชุด ที่ต้องการซื้อ โดยยึดเอาทำเลที่ตั้งโครงการที่มี ทางเข้า-ออก สะดวก มีระบบสาธารณูปโภคทั้งไฟฟ้า ประปา ครบถ้วน ใกล้สถานที่ทำงาน สถานศึกษา สิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต ระบบขนส่ง คมนาคมสะดวก อีกทั้งตรวจสอบประวัติสภาพพื้นที่ที่ก่อสร้างโครงการจากหน่วยงานราชการ หรือที่ดินข้างเคียงว่าเคยเป็นพื้นที่แบบใดมาก่อน เป็นหนอง บึง สระน้ำ หรือที่ดินที่ถูกขุดหน้าดินออกไปขาย โดยเฉพาะที่ดินบริเวณแถบชายทะเลมีลักษณะเป็นดินเลนหากลักษณะเป็นที่ดินเป็นพื้นที่ดังกล่าว ต้องมีการถมดินลงไปใหม่โดยต้องใช้เวลาในการรอให้ดินแน่นตัวนานกว่าปี หรือต้องมีการบดอัดเนื้อดินให้แน่นเพื่อไม่ให้เกิดการทรุดตัว และต้องเลือกใช้เสาเข็มและฐานรากของบ้านที่ต้องมีขนาดและความยาวมากกว่าที่ดินบริเวณอื่นๆ ผู้บริโภคยังสามารถตรวจสอบการยื่นขออนุญาตก่อสร้างของผู้ประกอบธุรกิจ เพื่อให้เกิดความมั่นใจในการซื้อบ้าน/ห้องชุด โดยสามารถตรวจสอบได้จากหน่วยราชการที่เป็นผู้อนุญาต เช่น กรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต หน่วยงานท้องถิ่น เป็นต้น
- พิจารณางบประมาณท่ผู้ซื้อสามารถเข้าทำสัญญาซื้อขายได้ ก่อนที่ผู้บริโภคจะตัดสินใจเลือกซื้อ ต้องพิจาณาถึงฐานะการเงินของตัวเองว่า เราสามารถผ่อนชำระเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ ให้กับผู้ประกอบธุรกิจได้โดยไม่เดือดร้อนหรือไม่ และหากว่าผู้บริโภคต้องกู้สถาบัน การเงิน ผู้บริโภคอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะได้รับอนุมัติสินเชื่อ หรือไม่
- พิจารณารายละเอียดการโฆษณาของโครงการ ตรวจสอบชื่อผู้ประกอบธุรกิจ ฐานะความมั่นคงทางการเงินระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการ สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวนความสะดวกครบถ้วนตามความต้องการของผู้บริโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา ท่อระบายน้ำ โทรศัพท์ ได้มาตรฐานตามที่กฎหมายการจัดสรรค์ที่ดินกำหนด สิ่งอำนวนความสะดวกในครงการ เช่น สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ หรือสปอร์ต คลับ เป็นต้น และควรที่จะเก็บรายละเอียตเกี่ยวกับโฆษณาทั้งหมดที่ได้รับจากโครงการเพื่อประโยชน์ในทางกฏหมาย หากโครงการไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างตามที่โฆษณาไว้ได้
- การสอบถามไปยังหน่วยงานราชการและรัฐวิสาหกิจ ที่เกี่ยวข้องในหลายกรณี ถ้าข้อมูลไม่ชัดเจนหรือสงสัยความถูกต้องควรสอบถามไปที่หน่วยงานเจ้าของเรื่อง อาทิเช่น – กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นอยู่ในเขตเพื่อสอบถามเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน และเจ้าของที่ดินเดิม – กรุงเทพมหานคร โยธาธิการจังหวัด หรือ อบต. เพื่อทราบการได้รับอนุญาตก่อสร้าง การใช้อาคาร เขตห้ามก่อสร้าง แนวเวนคืนตัดถนน หรือบริเวณที่กำหนดไว้สำหรับก่อสร้างอาคารแยกตามประเภท เช่น เขตที่อยู่อาศัย เขตโรงงาน เป็นต้น – สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อสอบถามรายการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) – การทางพิเศษฯ และกรมทางหลวง เพื่อสอบถามห้ามก่อสร้าง จากแนวทางด่วนพิเศษ หรือแนนถนนหลวง – การไฟฟ้าฝ่ายผลิต หรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค เพื่อสอบถามแนวสายไฟฟ้าแรงสูงขนานผ่าน
ก่อนเข้าทำสัญญา ผู้บริโภคควรอ่านรายละเอียดของสัญญาทุกอักษร เพื่อพิจารณาว่า สัญญาดังกล่าวมีรายละเอียดดังต่อไปนี้ หรือไม่
- ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของที่ดินของในโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ตั้งและที่ตั้งอาคารชุด
- โครงการผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้วหรือไม่
- ราคาขายต่อตารางเมตร และจำนวนพื้นที่บ้านหรืออาคารชุดที่จะซื้อขาย
- รายละเอียดการใช้สอยพื้นที่ภายในโครงการ
- ค่าสาธารณะหรือค่าส่วนกลาง ที่ผู้บริโภคจะต้องชำระให้กับฌครงการ
- ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือห้องชุด ว่าฝ่ายใดมีหน้าที่ต้องชำระ
- วิธีการชำระเงินให้กับผู้ประกอบธุรกิจ
- กำหนดระยะเวลาเริ่มต้นก่อสร้าง และกำหนดระยะเวลาที่ผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างแล้วเสร็จ
- เหตุที่ผู้ประกอบธุรกิจสามารถขยายระยะเวลาในการก่อสร้าง และวิธีการแจ้งให้ผู้บริโภคทราบ
- กำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ และวิธีการนัดโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบธุรกิจ
- รายละเอียดเกี่ยวกับกรณีฝ่ายใดฝ่านหนึ่งผิดสัญญา – หากผู้ประกอบธุรกิจผิดสัญญา ผู้บริโภคมีสิทธิอย่างไรบ้าง – หากผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิอย่างไรบ้าง
- สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นไปตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดหรือไม่ โดยกฎหมายจัดสรรที่ดินกำหนดแบบสัญญาจะซื้อขายไว้ 2 แบบ คือ แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและแบบสัญญาจะซื้อะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ส่วนอาคารชุด โดยกฏหมายอาคารชุดกำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายไว้ คือ แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.๒๒) และแบบสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.๒๓) ทั้งนี้ ผู้ประกอบธุรกิจต้องให้สัญญาตามแบบของทางราชการ
- ระยะเวลาในการรับประกันความชำรุดบกพร่องทั่วไป และโครงสร้างอาคาร ว่ามีระยะเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดลงเมื่อใด
สิ่งที่ผู้บริโภคควรถามเพิ่มเติม เงื่อนไขในการคืนเงิน หากผู้บริโภคไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินและผู้ประกอบธุรกิจประสงที่จะคืนเงินให้ ควรบันทึกกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
สิ่งที่ผู้บริโภคควรรู้
- หลังจากที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญาและผ่านมาช่วงระยะเวลาหนึ่งแล้ว แต่ผู้ประกอบธุรกิจยังไม่เริ่มดำเนินการก่อสร้าง หรือก่อสร้างแล้วแต่ผู้บริโภคเห็นว่า โครงการไม่น่าจะก่อสร้างเสร็จภายในกำหนด การที่ผู้บริโภคชำระค่างวดต่อไป ทำให้เกิดความกังวลและไม่เชื่อมั่นผู้ประกอบธุรกิจ ผู้บริโภคสามารถหยุดชำระค่างวดได้ โดยก่อนการหยุดชำระค่างวดผู้บริโภคต้องมีหนังสือแจ้งสาเหตุที่ผู้บริโภค ต้องหยุดชำระค่างวดไปยังผู้ประกอบธุรกิจ แล้วจังหยุดการชำระค่างวด
- เงินที่ผู้บริโภคชำระให้กับผู้ประกอบธุรกิจ จะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ เงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ ซึ่งเงินจองและงเนทำสัญญานั้น หากผู้บริโภคทำผิดสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิที่จะริบเงินจองและเงินทำสัญญาได้ตามกฏหมาย แต่เงินดาวน์นั้น กฏหมายถือว่า เป็นเงินที่ชำระสินค้าล่วงหน้าหากผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดสัญญา และในสัญญามีการชำระเงินประเภทนี้ ในลักษณะเบี้ยปรับ ผู้ประกอบธุรกิจจะริบได้เพียงใดขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบธุรกิจเสียหายเพียงใด แต่หากไม่มีการกำหนดให้เป็นลักษณะเบี้ยปรับ ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องคืนแก่ผู้บริโภค
หากมีข้อสงสัยสามารถโทรศัพท์ติดต่อสอบถามได้ที่ สายด่วน สคบ. 1166
ที่มา : สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค รูปภาพ : www.dandanis.com.au
