เป็นที่ทราบกันทั่วไปว่า ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของประเทศ คือ มีการกู้เงินจากสถาบันการเงินไปลงทุนเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น จัดทำหมู่บ้านจัดสรรขาย การก่อสร้างอาคารชุดเพื่อจำหน่าย แต่มีส่วนบกพร่องบางประการที่เกิดจากความไม่รับผิดชอบของผู้ประกอบการเอง กล่าวคือ ในโครงการไม่มีคุณภาพและไม่ได้มาตรฐานจึงขายไม่ได้ ทำให้ไม่มีเงินไปหมุนเวียนชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงิน จนเกิดเป็นหนี้เสียกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ส่วนประชาชนผู้บริโภคที่กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินมาซื้อบ้านจากโครงการ ซึ่งไม่ได้มาตรฐานไร้คุณภาพ ต้องเกิดภาระในการนำเงินไปซ่อมแซมบ้าน ทำให้เงินที่เตรียมไว้เพื่อชำระหนี้สถาบันการเงินส่วนหนึ่งถูกดึงไปใช้ในการ ซ่อมแซม ยังผลให้เงินที่ต้องชำระหนี้ไม่พอหนัก ๆ เข้าก็ขาดส่งต่อสถาบันการเงิน จนกลายเป็นหนี้เสียเช่นเดียวกัน ซ้ำร้ายยังต้องจำทนอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสมทำให้ขาดคุณภาพชีวิตที่ดีไป ในทำนองที่ว่า “ซื้อบ้านผิดคิดจนบ้านพัง”
สถานการณ์ปัจจุบันยังมีผู้ประกอบการสร้างบ้านขายเป็นจำนวนมากเกิน ความต้องการของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะอยู่ในระบบการจัดสรรหรืออยู่นอกระบบการจัดสรร ในขณะที่ผู้ซื้อก็มีโอกาสเลือกซื้อ ซึ่งในภาษาทางการตลาดเรียกว่า “โอกาสเป็นของผู้ซื้อ” ฉะนั้นเพื่อให้โอกาสเป็นของผู้ซื้อย่างแท้จริง จึงขอเสนอข้อแนะนำประกอบการตัดสินในซื้อว่า “ควรเลือกซื้อบ้านจากโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรร” เพราะระบบการจัดสรรภายใต้กฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดิน ไม่ว่าจะดำเนินการได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 22 กรกฎาคม 2543) จะช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออันเป็นหลักประกันให้ผู้ซื้อในเรื่องต่าง ๆ ดังนี้
- ผู้ซื้อจะได้ที่อยู่อาศัยในทำเลที่เหมาะสมตามสภาพแห่งท้องที่ที่ตั้งโครงการ ในด้านการสาธารณสุขการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง ตลอดจนการอื่น ๆ ที่จำเป็นเนื่องจากการที่จะอนุญาตให้ทำการ จัดสรรแต่ละโครงการ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินซึ่งประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิหลายสาขาอาชีพจะร่วมกัน ออกข้อกำหนดให้เหมาะสมกับสภาพท้องถิ่น
- ผู้ซื้อจะได้รับสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดิน ตามแผนผังโครงการ ภายในเวลาที่กำหนด เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ผู้ขอจัดสรรจะต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกัน กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน นำเงินไปดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และปรับปรุงที่ดินได้
- ผู้ซื้อจะไม่ถูกผู้ประกอบการหลอกลวงโดยการโฆษณา เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บังคับไว้ว่า การโฆษณาในเรื่องเกี่ยวกับเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขอจัดสรรบุริมสิทธิ์ หรือภาระการจำนองของที่ดินจัดสรร จำนวนแปลงย่อย และเนื้อที่โดยประมาณโครงการปรับปรุงที่ดิน การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค วิธีการจำหน่ายและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน ภาระผูกพันที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินจัดสรร แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ตั้งสำนักงานชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินที่จะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้ มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน จะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาตด้วย
- ผู้ซื้อจะได้ใช้สาธารณูปโภคและบริการสถานะตลอดไป โดยไม่ต้องกลัวว่าวันดีคืนดีจะมีใครมาปิดกั้นขัดขวางการใช้ เนื่องจาก พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน บังคับไว้ว่าที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ปลอดจากบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง
- ผู้ซื้อจะไม่ถูกเอาเปรียบจากผู้ประกอบการในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จัดสรร เพราะจะต้องทำสัญญาตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด
- ผู้ซื้อไม่ต้องกลัวว่าผู้ขายจะฉ้อโกง โดยกล่าวหาว่าผู้ซื้อขาดการชำระเงินอีกต่อไป เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินบังคับ ให้ผู้รับเงินออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับเงินให้ผู้ซื้อยึดถือ ไว้ และให้ถือว่าเป็นหลักฐานแสดงการชำระราคาที่ดินจัดสรร
- ผู้ซื้อไม่ต้องกลัวว่าเมื่อชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ผู้ขายจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อให้อีกต่อไป หรือกรณีที่ผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาตาย หรือที่เป็นนิติบุคคลเลิกไปก็ยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาเป็นของผู้ซื้อ ได้ เพราะผู้ซื้อสามารถนำหลักฐานเป็นหนังสือที่แสดงว่า ได้ชำระราคาพร้อมโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไปขอจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ถ้าไม่สามารถนำโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาได้ก็สามารถร้อง ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกมาได้ และถ้าพ้นกำหนดสามสิบวันนับแต่ผู้ยึดถือหรือครอบครองโฉนดที่ดินหรือหนังสือ รับรองการทำประโยชน์ได้รับแจ้ง ถ้ายังไม่ส่งมอบให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจออกใบแทนแล้วจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้แก่ ผู้ซื้อได้
- ผู้ซื้อได้รับหลักประกันว่าบรรดาสาธารณูปโภคตามแผนผัง โครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น จะได้รับการบำรุงรักษาโดยผู้ประกอบการจนกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลอื่นรับโอนไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาเอง เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดหาธนาคาร หรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาและให้อำนาจคณะกรรมการจัด สรรที่ดินสามารถนำเงินไปใช้ในการบำรุงรักษาได้ หากผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดทำสาธารณูปโภคในระยะเวลาอันสมควร
- ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการเดียวกัน ถ้าประสงค์ที่จะดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะกันเอง ก็สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อทำหน้าที่ดูแลบำรุง รักษาได้ โดยเฉพาะการจดทะเบียนโอนที่ดินที่ใช้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ กฎหมายบัญญัติให้ยกเว้นทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ค่าภาษี และอากร
จากหลักประกันดังกล่าวข้างต้นคงจะช่วยให้ผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่ อาศัยตัดสินใจได้ว่า ซื้อบ้านจัดสรรนั้นดีอย่างไร โดยท่านจะได้ไม่ต้องช้ำใจถึงขนาด “ซื้อบ้านผิด คิดจนบ้านพัง” และถ้าเลือกซื้อจากโครงการที่อยู่ในระบบจัดสรร โปรดมองหาใบอนุญาต แผนผังโครงการ และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดินด้วย เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 31 บังคับไว้ หากต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้โดยตรงที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร. 662-3480
ที่มา: กรมที่ดิน
